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市民防辦:人防車位能不能出售?

  • 2020年01月09日
  • 來源: 市民防辦
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   :不能出售人防車位。 

  人防車位屬于在房地產開發進程中結合民用建筑修建的戰時可用于防空的地下室(以下簡稱“結建”人防工程),目前“結建”人防工程平時使用的所有權歸屬,現行《物權法》、《人民防空法》等相關法律法規都沒有予以明確規定,因此“結建”人防工程目前能夠享有的只是使用權。 

  開發商所謂“出售”人防車位或是“租二十年送多少年”都是一種經營手段,其本質仍然只是人防車位的使用權轉讓,開發商與業主簽訂的人防停車位的使用權轉讓合同本質就是租賃合同,采取簽訂時使用“使用權轉讓合同”等名字而非“租賃合同”的名字,其實是為了規避《合同法》中關于“租賃期限不得超過二十年”的規定,所以業主在與開發商簽訂人防車位租賃合同時一定要注意租賃期限的限制。 

  延伸問題1:已經簽訂了超過20年的租賃合同,業主應該怎樣保障自己的合法權益? 

  若業主已經簽訂了超過20年的租賃合同,根據《合同法》第214條規定,租賃合同的“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期限屆滿,當事人可以續訂租賃合同”,所以雙方當事人可以約定在二十年租賃期限屆滿后,繼續租賃。如果不愿意繼續租賃,根據《合同法》第56條規定,無效的合同“自始沒有法律約束力。合同部分無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效?!钡?8條規定,合同無效后,“因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。”也就是說如果開發商向業主承諾租賃期限超過二十年的,二十年內的租賃合約有效,超過二十年的期限無效。無效部分自始無效,業主可以向開發商請求返還無效部分的財產。由此產生的糾紛屬于民事合同糾紛,雙方當事人既可以協商解決,也可以向法院提起訴訟或向當地仲裁機構申請仲裁。 

  延伸問題2:業主是否是“結建”人防工程的投資主體? 

  《人民防空法》第五條規定“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有?!倍趯嵺`中關于投資者的認定十分復雜,學界至今都有爭論。 

  根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第9條規定,“作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積?!彼砸话銇碚f,業主并沒有投資建設“結建”人防工程。如果業主有足夠的證據證明自己有投資建設“結建”人防工程,還需要相關部門結合具體情況加以判定。 

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市民防辦:人防車位能不能出售?

   :不能出售人防車位。 

  人防車位屬于在房地產開發進程中結合民用建筑修建的戰時可用于防空的地下室(以下簡稱“結建”人防工程),目前“結建”人防工程平時使用的所有權歸屬,現行《物權法》、《人民防空法》等相關法律法規都沒有予以明確規定,因此“結建”人防工程目前能夠享有的只是使用權。 

  開發商所謂“出售”人防車位或是“租二十年送多少年”都是一種經營手段,其本質仍然只是人防車位的使用權轉讓,開發商與業主簽訂的人防停車位的使用權轉讓合同本質就是租賃合同,采取簽訂時使用“使用權轉讓合同”等名字而非“租賃合同”的名字,其實是為了規避《合同法》中關于“租賃期限不得超過二十年”的規定,所以業主在與開發商簽訂人防車位租賃合同時一定要注意租賃期限的限制。 

  延伸問題1:已經簽訂了超過20年的租賃合同,業主應該怎樣保障自己的合法權益? 

  若業主已經簽訂了超過20年的租賃合同,根據《合同法》第214條規定,租賃合同的“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期限屆滿,當事人可以續訂租賃合同”,所以雙方當事人可以約定在二十年租賃期限屆滿后,繼續租賃。如果不愿意繼續租賃,根據《合同法》第56條規定,無效的合同“自始沒有法律約束力。合同部分無效,不影響其他部分效力的,其他部分仍然有效?!钡?8條規定,合同無效后,“因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。”也就是說如果開發商向業主承諾租賃期限超過二十年的,二十年內的租賃合約有效,超過二十年的期限無效。無效部分自始無效,業主可以向開發商請求返還無效部分的財產。由此產生的糾紛屬于民事合同糾紛,雙方當事人既可以協商解決,也可以向法院提起訴訟或向當地仲裁機構申請仲裁。 

  延伸問題2:業主是否是“結建”人防工程的投資主體? 

  《人民防空法》第五條規定“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有?!倍趯嵺`中關于投資者的認定十分復雜,學界至今都有爭論。 

  根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第9條規定,“作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積?!彼砸话銇碚f,業主并沒有投資建設“結建”人防工程。如果業主有足夠的證據證明自己有投資建設“結建”人防工程,還需要相關部門結合具體情況加以判定。 


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